Νέα δεδομένα για την ευθύνη της Διοίκησης και ειδικότερα των Δήμων δημιουργούν οι αποφάσεις 1177/2026 και 1281/2026 του Συμβουλίου της Επικρατείας, σχετικά με οικοδομικές άδειες και πολεοδομικές πράξεις σε παραρεμάτιες περιοχές, όταν δεν έχει προηγηθεί η απαιτούμενη οριστική οριοθέτηση του ρέματος.
Το Α΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε ότι από παράνομες πράξεις, ενέργειες ή παραλείψεις των αρμόδιων πολεοδομικών οργάνων μπορεί να θεμελιωθεί, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις, ευθύνη του Δημοσίου ή νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου προς αποζημίωση ιδιοκτητών, συνιδιοκτητών ή άλλων δικαιούχων που υπέστησαν ζημία.
Οι αποφάσεις αποκτούν ιδιαίτερη σημασία για την Τοπική Αυτοδιοίκηση, καθώς στις συγκεκριμένες υποθέσεις εξετάζεται ρητά και η ευθύνη Δήμου, ενώ στη δεύτερη απόφαση η υπόθεση αφορά Ελληνικό Δημόσιο, Περιφέρεια και Δήμο.
Οριστική οριοθέτηση πριν από τη δόμηση
Κεντρικό ζήτημα των δύο αποφάσεων αποτελεί το άρθρο 6 του ν. 880/1979. Το ΣτΕ δέχεται ότι η τακτοποίηση παραρεμάτιων ιδιοκτησιών, αλλά και η δόμηση σε παραρεμάτιες περιοχές εντός ρυμοτομικού σχεδίου, επιτρέπονται μόνον εφόσον έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση του ρέματος. Κατά συνέπεια, η έκδοση οικοδομικής άδειας χωρίς να έχει προηγηθεί η νόμιμη οριστική οριοθέτηση μπορεί να συνιστά παράνομη διοικητική πράξη. Το ίδιο ισχύει, σύμφωνα με το ΣτΕ, και για πράξεις προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης ιδιοκτησιών σε παραρεμάτια περιοχή εντός ρυμοτομικού σχεδίου, όταν αυτές εκδίδονται χωρίς προηγούμενη οριστική οριοθέτηση του ρέματος.
Παράνομες οι «προσωρινές» οριοθετήσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού
Ιδιαίτερη σημασία έχει η κρίση του ΣτΕ σχετικά με την προσωρινή οριοθέτηση ρέματος που προβλεπόταν από το άρθρο 6 παρ. 2 του Κτιριοδομικού Κανονισμού του 1989. Το Ανώτατο Διοικητικό Δικαστήριο έκρινε ότι η συγκεκριμένη διαδικασία προσωρινής οριοθέτησης στηριζόταν σε διατάξεις που είχαν εκδοθεί εκτός της νομοθετικής εξουσιοδότησης του άρθρου 26 του ΓΟΚ/1985. Επομένως, οικοδομική άδεια η οποία εκδόθηκε σε παραρεμάτιο ακίνητο με βάση μια τέτοια προσωρινή οριοθέτηση μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τη θεμελίωση αποζημιωτικής ευθύνης της Διοίκησης, εφόσον βέβαια πληρούνται και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις των άρθρων 105 και 106 του Εισαγωγικού Νόμου του Αστικού Κώδικα.
Το κρίσιμο σημείο για την αποζημίωση
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το σκεπτικό του ΣτΕ ως προς τον σκοπό της πολεοδομικής νομοθεσίας. Τα κατώτερα δικαστήρια είχαν δεχθεί ότι οι σχετικές διατάξεις είχαν θεσπιστεί αποκλειστικά για την εξυπηρέτηση του γενικού συμφέροντος. Το ΣτΕ όμως έκρινε ότι η προσέγγιση αυτή δεν είναι ορθή. Οι διατάξεις για τη δόμηση και την τακτοποίηση ακινήτων κοντά σε ρέματα υπηρετούν πράγματι το γενικό συμφέρον και την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, καθώς τα ρέματα αποτελούν ουσιώδες στοιχείο του προστατευόμενου από το άρθρο 24 του Συντάγματος φυσικού περιβάλλοντος. Παράλληλα, όμως, αποσκοπούν και στην προστασία ατομικών δικαιωμάτων και συμφερόντων των ιδιωτών. Αυτό έχει καθοριστική σημασία, καθώς ανοίγει τη δυνατότητα θεμελίωσης αξίωσης αποζημίωσης όταν ο ιδιώτης υπέστη ζημία εξαιτίας παράνομης πράξης ή παράλειψης των αρμόδιων διοικητικών οργάνων.
Τι έκρινε ειδικά το ΣτΕ 1177/2026
Με την απόφαση 1177/2026, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι το Διοικητικό Εφετείο δεν είχε κρίνει νόμιμα όταν απέκλεισε την ευθύνη του αναιρεσίβλητου Δήμου προς αποζημίωση εταιρειών που είχαν διαδοχικά την ιδιότητα του δικαιούχου της οικοδομικής άδειας και του εργολάβου για την ανέγερση οικοδομών με αντιπαροχή.
Η αξίωση αποζημίωσης είχε συνδεθεί με την παρανομία της οικοδομικής άδειας, η οποία είχε εκδοθεί κατά παράβαση του άρθρου 6 του ν. 880/1979.
Το ΣτΕ έκανε δεκτή την αίτηση αναίρεσης και αναίρεσε την υπ’ αριθμ. 1770/2017 απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά.
Η απόφαση 1281/2026
Αντίστοιχη κατεύθυνση ακολουθεί η ΣτΕ 1281/2026, στην οποία εξετάστηκε η ευθύνη του Ελληνικού Δημοσίου, Περιφέρειας και Δήμου.
Η υπόθεση αφορούσε πράξη προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης λόγω ρυμοτομίας, καθώς και οικοδομική άδεια για παραρεμάτιο ακίνητο.
Το ΣτΕ έκρινε ότι το Διοικητικό Εφετείο εσφαλμένα απέκλεισε την αποζημιωτική ευθύνη με το σκεπτικό ότι οι σχετικές διατάξεις εξυπηρετούν αποκλειστικά το γενικό συμφέρον.
Παράλληλα, έκρινε ότι δεν μπορούσε να θεωρηθεί αλυσιτελής η εξέταση του ισχυρισμού περί παράνομης παράλειψης της Διοίκησης να ολοκληρώσει τη διαδικασία οριστικής οριοθέτησης του ρέματος, ιδίως μετά από προηγούμενη ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ.
Η αίτηση αναίρεσης έγινε δεκτή και αναιρέθηκε η υπ’ αριθμ. 2038/2019 απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά.
Νέα δεδομένα για την ευθύνη της Διοίκησης και ειδικότερα των Δήμων δημιουργούν οι αποφάσεις 1177/2026 και 1281/2026 του Συμβουλίου της Επικρατείας, σχετικά με οικοδομικές άδειες και πολεοδομικές πράξεις σε παραρεμάτιες περιοχές, όταν δεν έχει προηγηθεί η απαιτούμενη οριστική οριοθέτηση του ρέματος.
Το Α΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε ότι από παράνομες πράξεις, ενέργειες ή παραλείψεις των αρμόδιων πολεοδομικών οργάνων μπορεί να θεμελιωθεί, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις, ευθύνη του Δημοσίου ή νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου προς αποζημίωση ιδιοκτητών, συνιδιοκτητών ή άλλων δικαιούχων που υπέστησαν ζημία.
Οι αποφάσεις αποκτούν ιδιαίτερη σημασία για την Τοπική Αυτοδιοίκηση, καθώς στις συγκεκριμένες υποθέσεις εξετάζεται ρητά και η ευθύνη Δήμου, ενώ στη δεύτερη απόφαση η υπόθεση αφορά Ελληνικό Δημόσιο, Περιφέρεια και Δήμο.
Οριστική οριοθέτηση πριν από τη δόμηση
Κεντρικό ζήτημα των δύο αποφάσεων αποτελεί το άρθρο 6 του ν. 880/1979. Το ΣτΕ δέχεται ότι η τακτοποίηση παραρεμάτιων ιδιοκτησιών, αλλά και η δόμηση σε παραρεμάτιες περιοχές εντός ρυμοτομικού σχεδίου, επιτρέπονται μόνον εφόσον έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση του ρέματος. Κατά συνέπεια, η έκδοση οικοδομικής άδειας χωρίς να έχει προηγηθεί η νόμιμη οριστική οριοθέτηση μπορεί να συνιστά παράνομη διοικητική πράξη. Το ίδιο ισχύει, σύμφωνα με το ΣτΕ, και για πράξεις προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης ιδιοκτησιών σε παραρεμάτια περιοχή εντός ρυμοτομικού σχεδίου, όταν αυτές εκδίδονται χωρίς προηγούμενη οριστική οριοθέτηση του ρέματος.
Παράνομες οι «προσωρινές» οριοθετήσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού
Ιδιαίτερη σημασία έχει η κρίση του ΣτΕ σχετικά με την προσωρινή οριοθέτηση ρέματος που προβλεπόταν από το άρθρο 6 παρ. 2 του Κτιριοδομικού Κανονισμού του 1989. Το Ανώτατο Διοικητικό Δικαστήριο έκρινε ότι η συγκεκριμένη διαδικασία προσωρινής οριοθέτησης στηριζόταν σε διατάξεις που είχαν εκδοθεί εκτός της νομοθετικής εξουσιοδότησης του άρθρου 26 του ΓΟΚ/1985. Επομένως, οικοδομική άδεια η οποία εκδόθηκε σε παραρεμάτιο ακίνητο με βάση μια τέτοια προσωρινή οριοθέτηση μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τη θεμελίωση αποζημιωτικής ευθύνης της Διοίκησης, εφόσον βέβαια πληρούνται και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις των άρθρων 105 και 106 του Εισαγωγικού Νόμου του Αστικού Κώδικα.
Το κρίσιμο σημείο για την αποζημίωση
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το σκεπτικό του ΣτΕ ως προς τον σκοπό της πολεοδομικής νομοθεσίας. Τα κατώτερα δικαστήρια είχαν δεχθεί ότι οι σχετικές διατάξεις είχαν θεσπιστεί αποκλειστικά για την εξυπηρέτηση του γενικού συμφέροντος. Το ΣτΕ όμως έκρινε ότι η προσέγγιση αυτή δεν είναι ορθή. Οι διατάξεις για τη δόμηση και την τακτοποίηση ακινήτων κοντά σε ρέματα υπηρετούν πράγματι το γενικό συμφέρον και την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, καθώς τα ρέματα αποτελούν ουσιώδες στοιχείο του προστατευόμενου από το άρθρο 24 του Συντάγματος φυσικού περιβάλλοντος. Παράλληλα, όμως, αποσκοπούν και στην προστασία ατομικών δικαιωμάτων και συμφερόντων των ιδιωτών. Αυτό έχει καθοριστική σημασία, καθώς ανοίγει τη δυνατότητα θεμελίωσης αξίωσης αποζημίωσης όταν ο ιδιώτης υπέστη ζημία εξαιτίας παράνομης πράξης ή παράλειψης των αρμόδιων διοικητικών οργάνων.
Τι έκρινε ειδικά το ΣτΕ 1177/2026
Με την απόφαση 1177/2026, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι το Διοικητικό Εφετείο δεν είχε κρίνει νόμιμα όταν απέκλεισε την ευθύνη του αναιρεσίβλητου Δήμου προς αποζημίωση εταιρειών που είχαν διαδοχικά την ιδιότητα του δικαιούχου της οικοδομικής άδειας και του εργολάβου για την ανέγερση οικοδομών με αντιπαροχή.
Η αξίωση αποζημίωσης είχε συνδεθεί με την παρανομία της οικοδομικής άδειας, η οποία είχε εκδοθεί κατά παράβαση του άρθρου 6 του ν. 880/1979.
Το ΣτΕ έκανε δεκτή την αίτηση αναίρεσης και αναίρεσε την υπ’ αριθμ. 1770/2017 απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά.
Η απόφαση 1281/2026
Αντίστοιχη κατεύθυνση ακολουθεί η ΣτΕ 1281/2026, στην οποία εξετάστηκε η ευθύνη του Ελληνικού Δημοσίου, Περιφέρειας και Δήμου.
Η υπόθεση αφορούσε πράξη προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης λόγω ρυμοτομίας, καθώς και οικοδομική άδεια για παραρεμάτιο ακίνητο.
Το ΣτΕ έκρινε ότι το Διοικητικό Εφετείο εσφαλμένα απέκλεισε την αποζημιωτική ευθύνη με το σκεπτικό ότι οι σχετικές διατάξεις εξυπηρετούν αποκλειστικά το γενικό συμφέρον.
Παράλληλα, έκρινε ότι δεν μπορούσε να θεωρηθεί αλυσιτελής η εξέταση του ισχυρισμού περί παράνομης παράλειψης της Διοίκησης να ολοκληρώσει τη διαδικασία οριστικής οριοθέτησης του ρέματος, ιδίως μετά από προηγούμενη ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ.
Η αίτηση αναίρεσης έγινε δεκτή και αναιρέθηκε η υπ’ αριθμ. 2038/2019 απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά.
Υπόθεση του ρέματος Πικροδάφνης
Οι αποφάσεις συνδέονται με υπόθεση ακινήτου στο Παλαιό Φάληρο, δίπλα στο ρέμα Πικροδάφνης.
Σύμφωνα με το ιστορικό που έχει δημοσιοποιηθεί, το 2002 είχε εκδοθεί από την τότε νομαρχιακή πολεοδομία οικοδομική άδεια για την ανέγερση δύο εξαώροφων πολυκατοικιών. Η υπόθεση εξελίχθηκε σε πολυετή δικαστική διαμάχη, με τις δύο πρόσφατες αποφάσεις του Α΄ Τμήματος του ΣτΕ να επαναφέρουν το ζήτημα της αποζημιωτικής ευθύνης της Διοίκησης.
Τι σημαίνουν οι αποφάσεις για τους Δήμους
Οι αποφάσεις 1177 και 1281/2026 έχουν ιδιαίτερη σημασία για τις Υπηρεσίες Δόμησης και γενικότερα για τους φορείς της Αυτοδιοίκησης.
Καθιστούν σαφές ότι η έκδοση πολεοδομικών πράξεων και οικοδομικών αδειών σε παραρεμάτιες περιοχές πρέπει να εξετάζεται με ιδιαίτερη προσοχή ως προς την προηγούμενη νόμιμη και οριστική οριοθέτηση του ρέματος.
Ταυτόχρονα, η σημασία τους δεν περιορίζεται στην ακύρωση μιας παράνομης διοικητικής πράξης. Το ΣτΕ αναγνωρίζει ότι από τέτοιες πράξεις ή παραλείψεις μπορεί να προκύψει και αποζημιωτική ευθύνη της Διοίκησης, εφόσον αποδεικνύονται οι νόμιμες προϋποθέσεις, η ζημία και η απαιτούμενη αιτιώδης συνάφεια.
Πρόκειται επομένως για αποφάσεις με ιδιαίτερη πρακτική βαρύτητα για Δήμους, Περιφέρειες και πολεοδομικές υπηρεσίες, αλλά και για ιδιοκτήτες ακινήτων σε παραρεμάτιες περιοχές, καθώς συνδέουν τη νομιμότητα της πολεοδομικής διαδικασίας όχι μόνο με την προστασία των ρεμάτων και του φυσικού περιβάλλοντος, αλλά και με την οικονομική ευθύνη της ίδιας της Διοίκησης.
Τι σημαίνουν οι αποφάσεις για τους Δήμους
Οι αποφάσεις 1177 και 1281/2026 έχουν ιδιαίτερη σημασία για τις Υπηρεσίες Δόμησης και γενικότερα για τους φορείς της Αυτοδιοίκησης.
Καθιστούν σαφές ότι η έκδοση πολεοδομικών πράξεων και οικοδομικών αδειών σε παραρεμάτιες περιοχές πρέπει να εξετάζεται με ιδιαίτερη προσοχή ως προς την προηγούμενη νόμιμη και οριστική οριοθέτηση του ρέματος.
Ταυτόχρονα, η σημασία τους δεν περιορίζεται στην ακύρωση μιας παράνομης διοικητικής πράξης. Το ΣτΕ αναγνωρίζει ότι από τέτοιες πράξεις ή παραλείψεις μπορεί να προκύψει και αποζημιωτική ευθύνη της Διοίκησης, εφόσον αποδεικνύονται οι νόμιμες προϋποθέσεις, η ζημία και η απαιτούμενη αιτιώδης συνάφεια.
Πρόκειται επομένως για αποφάσεις με ιδιαίτερη πρακτική βαρύτητα για Δήμους, Περιφέρειες και πολεοδομικές υπηρεσίες, αλλά και για ιδιοκτήτες ακινήτων σε παραρεμάτιες περιοχές, καθώς συνδέουν τη νομιμότητα της πολεοδομικής διαδικασίας όχι μόνο με την προστασία των ρεμάτων και του φυσικού περιβάλλοντος, αλλά και με την οικονομική ευθύνη της ίδιας της Διοίκησης.
